ЦКБ: Имоти за продажба

Истината по казуса ЦКБ: Имоти за продажба и къде да ги намерите. Как да купим изгодно ипотекиран имот в София и провинцията. Факторът КЧСИ, актуални оферти и цени. 

Централна кооперативна банка (ЦКБ) не предлага директно имоти за продажба през собствения си уебсайт, за разлика от конкурентите си като УниКредит Булбанк и Банка ДСК, които активно публикуват оферти за придобити чрез съдебно изпълнение имоти. Въпреки това, ипотекираните имоти с участието на ЦКБ се появяват редовно на публични търгове. Банката участва активно в системата на съдебните продажби като кредитор и получател на депозити.

Депозитите за участие в търгове често се внасят по сметки в Централна кооперативна банка АД, което показва ангажираността ѝ към процеса на публични продажби. За разлика от ОББ, която поддържа специализиран сайт estates.ubb.bg с имоти в Две могили, Божурец и други локации с цени от 345 000 до 1 549 449 лв., ЦКБ насочва клиентите си към класическите ипотечни кредити и регистъра на Камарата на частните съдебни изпълнители.

Централният регистър на КЧСИ – вашата входна точка

Най-пълната база данни за ипотекирани имоти се намира на официалния сайт на Камарата на частните съдебни изпълнители – sales.bcpea.org. Към септември 2025 г. регистърът съдържа над 1033 имота за продажба, 67 МПС и 160 единици различно имущество. Системата предлага детайлна информация за всеки имот, включително точен адрес, квадратура, начална цена, име на съдебния изпълнител и срокове за участие. Филтрите позволяват търсене по окръжен съд, населено място и тип имот.

Вид контакт	Информация за КЧСИ
Адрес	гр. София 1000, ул. „Пиротска“ №7, ет.4
Телефон	+359 2 980 77 32; +359 2 980 82 58
Имейл	sales@bcpea.org
Приемно време	10:00-12:00 и 14:00-16:00 ч.

Актуални оферти и реални цени през септември 2025

Пазарът предлага изключително атрактивни възможности. Двустаен апартамент в жк „Гоце Делчев“, София с площ 57,85 кв.м се продава на първа публична продан. Процедурата стартира от 17 февруари и продължава до 17 март 2025 г. В регистъра откриваме и апартамент на ул. „Царибродска“ 114 в София с начална цена 67 672,80 лв. за 78 кв.м. Това прави около 867 лева на квадратен метър – цена недостижима на свободния пазар.

Тристаен апартамент на бул. „Христо Ботев“ №6 в район Триадица се предлага на търг от 23 май до 23 юни 2025 г. Обявлението е публикувано в Софийски районен съд на адрес бул. „Цар Борис III“ №54. За инвеститорите в провинцията, хотел в Кърджали с площ 8962 кв.м се продава за 3 180 753,59 лв., а за земеделските производители има множество парцели земя с цени от 420 лв. за 304 кв.м до 18 670 лв. за 12 декара.

Процедурата стъпка по стъпка – как да участвате

Участието в публична продан изисква внимателна подготовка. Депозитът е 10% от обявената начална продажна цена и се внася по банкова сметка на съответния частен съдебен изпълнител. Първата стъпка е регистрацията в електронната платформа на Министерството на правосъдието.

Вижте и ТОВА: Как да инвестираме в акции след 50-те и преди това

Организаторът проверява всички обстоятелства и оторизира или отказва регистрацията в 5-дневен срок. След одобрение получавате достъп до системата за електронни търгове. Наддавателните предложения се подават в запечатан плик при физически търг или през платформата при електронен. Ако най-високата цена е предложена от повече от един наддавач, купувачът се определя чрез жребий.

При обявяване на купувача, ако някой участник предложи по-висока цена с размера на един депозит, започва устно наддаване със стъпка равна на депозита. Това е моментът, когато търговете стават наистина динамични и цената може да скочи значително.

Скритите банкови портали – къде още да търсите

Освен регистъра на КЧСИ, банките поддържат собствени платформи. УниКредит Булбанк приема заявления на имейл RentAndSalesREMA@UniCreditGroup.BG или в деловодството на ул. „Гюешево“ №14, София. Банка ДСК предлага оферти за движими и недвижими имоти през специализирана секция на сайта си. Българска банка за развитие продава птицеферма в Добрич с площ 7642 кв.м и магазин на бул. „Черни връх“ №26 в София. Банка „Д“ също участва активно, макар информацията за техните имоти да е по-ограничена. Важно е да проверявате всички източници редовно, защото атрактивните оферти се разграбват бързо.

Банка	Платформа/Контакт
УниКредит Булбанк	unicreditbulbank.imot.bg
ОББ	estates.ubb.bg
Банка ДСК	dsk_imoti.imot.bg
ББР	bbr.bg/bg/produkti-i-uslugi/prodazhba-na-aktivi

Ценообразуването – защо са толкова изгодни

Механизмът на формиране на цените е ясно регламентиран. При първа публична продажба началната цена е 80% от пазарната оценка на имота. Ако няма купувач, при втора продан цената пада на 60%, а при трета – на 40% от оценката. Това означава, че търпеливите купувачи могат да придобият имоти на изключително ниски цени.

Рискът е, че при атрактивни имоти конкуренцията нараства и крайната цена може да се доближи до пазарната. През 2025 г. наблюдаваме интересна динамика – земеделските земи се предлагат на цени от 1,38 до 2,54 лв. на квадратен метър, докато градските апартаменти варират между 800 и 2500 лв./кв.м в зависимост от локацията и състоянието.

Практически съвети от експертите

Огледът на имотите е критичен момент. Оглед може да се извършва всеки работен ден през времетраенето на електронния публичен търг, като за съдействие от служител се заплаща такса 60 лв. с ДДС. Преди участие задължително проверете имота в Агенцията по кадастъра. Търсете информация за вписани тежести, ипотеки и възбрани.

Тежестите включват възбрани, искови молби, учредени ипотеки и други обременявания, които могат да усложнят или оскъпят сделката. Планирайте бюджет за ремонт. Повечето ипотекирани имоти се продават в лошо състояние, защото бившите собственици рядко инвестират в поддръжка преди загубата им. Добавете минимум 20% към покупната цена за основен ремонт.

Най-добрите сделки се правят в малките градове и селата. Там конкуренцията е минимална, а възможностите за препродажба или отдаване под наем след ремонт са отлични. Търсете имоти в курортни зони извън активния сезон – цените са смешно ниски.

Финансова криза – златната възможност

Експертите прогнозират умерен ръст на имотните цени през 2025 г., но с нарастващи рискове. Повишаването на лихвените проценти намалява броя на кредитоспособните купувачи, което създава уникална възможност за инвеститорите с налични средства. При евентуална рецесия банките ще увеличат продажбите на придобити имоти.

Цените при втори и трети търгове могат да паднат драстично, а конкуренцията от редовни купувачи ще е минимална поради кредитните ограничения. Статистиката показва, че през кризисни периоди броят на ипотекираните имоти нараства с 40-60%. Това е моментът, когато подготвените купувачи реализират най-добрите сделки на десетилетието.

Още нещо интересно ТУК: Съпругата на Иво Карамански Антоанет Пепе: Биография, клюки, родители

Законови аспекти и рискове

Покупката на ипотекиран имот носи специфични рискове. Възможни са съдебни спорове с бившите собственици, особено ако имотът е обитаван. Процедурата по освобождаване може да отнеме месеци и да изисква допълнителни разходи за адвокат и съдебен изпълнител. Електронният публичен търг се счита за приключил с подписването на протокол, който се изпраща на електронните адреси на всички участници.

След това имате 30 дни да довършите плащането и да прехвърлите собствеността. Внимавайте за скрити дефекти. Няма гаранция за качество при съдебни продажби. Купувате имота „каквото видиш, това получаваш“. Инвестирайте в професионален оглед от строител преди участие в търга.

Етап	Необходими действия
Подготовка	Проверка в кадастър, оглед, юридическа консултация
Участие	Внасяне депозит, подаване предложение, наддаване
След спечелване	Доплащане, нотариално прехвърляне, освобождаване на имота
Финализиране	Ремонт, смяна на партиди, въвеждане във владение

Алтернативните канали – директни преговори

Не всички ипотекирани имоти стигат до публична продан. Банките и кредиторите понякога предпочитат директни преговори с потенциални купувачи. Свържете се директно с отделите за проблемни кредити на големите банки. ЦКБ, макар да няма публичен портал за имоти, разполага с активи за продажба.

Посетете централния офис на банката или се обадете на клиентската линия за информация. Понякога най-добрите сделки не се рекламират публично. Следете и сайтовете на общините. Общинската собственост също се продава на търгове, често на изключително ниски цени. София, Пловдив и Варна редовно обявяват продажби на терени и сгради.

Стратегии за максимална печалба – тайните на професионалистите

Професионалните инвеститори в ипотекирани имоти следват няколко ключови стратегии. Първата е фокусът върху третите публични продажби, където цените падат до 40% от оценката. Рискът е, че най-атрактивните имоти рядко стигат до трети търг. Втората стратегия е специализацията в определен тип имоти или район. Познавайки детайлно местния пазар, можете да оцените реалната стойност много по-точно от официалната оценка.

Например, ако знаете, че в определен квартал се планира нов мол или метростанция, имотите там са златна мина. Третата тактика е партньорството. Обединете се с други инвеститори, за да закупите по-скъпи имоти като хотели, производствени бази или търговски комплекси. Печалбата от такива сделки може да е стотици хиляди левове. Следете сезонността на пазара. През лятото активността е най-висока и конкуренцията е силна. През декември и януари обаче участниците са минимум, а банките искат да приключат годината с продажби. Това е вашият момент за най-добрите сделки.

Инвестирайте в образование и контакти. Един добър адвокат и счетоводител са безценни при покупка на ипотекирани имоти. Те ще ви спестят грешки, които могат да струват десетки хиляди левове. Посещавайте търговете лично, опознайте съдебните изпълнители и другите участници – информацията, която ще получите неофициално, е златна.

Заключение – действайте сега

Пазарът на ипотекирани имоти през 2025 г. предлага уникални възможности. С над 1000 имота в регистъра на КЧСИ, множество банкови платформи и очакваното увеличение на предлагането поради икономическата несигурност, моментът за инвестиция е идеален. Започнете с малък имот, за да научите процеса.

Следете ежедневно платформата sales.bcpea.org и банковите сайтове. Подгответе финансирането предварително – най-добрите оферти изискват бърза реакция. Не забравяйте основното правило – купувайте само след детайлна проверка и оглед. По-добре да пропуснете десет сделки, отколкото да направите една лоша. С търпение, подготовка и малко смелост, ипотекираните имоти могат да бъдат вашият път към финансова независимост.

Ипотекираните имоти остават една от най-добрите инвестиционни възможности в България. С правилна подготовка, търпение и малко късмет можете да придобиете имот на 40-60% от пазарната му стойност. Ключът е в информацията – следете регистрите ежедневно, действайте бързо при добри оферти и винаги правете детайлна проверка преди покупка.

Погледнете и ТОВА: Иво Прокопиев: Богатство, как наследи милиардите на Емил Кюлев